מבחן תיווך: 20 שאלות לדוגמה עם תשובות והסבר
20 שאלות מהמאגר, ולכל אחת התשובה הנכונה, הנימוק ונוסח הסעיף שממנו היא נובעת. השאלות מקוריות ולא לקוחות ממבחני עבר: הן נכתבות מתוך 27 דברי החקיקה שתקנות נושאי הבחינה מונות, ולכל תשובה מוצמד הסעיף שהיא נשענת עליו.
הבחינה עצמה פתוחה לחומר: ספר החקיקה מחולק בחדר, ויש 4:48 דקות לכל שאלה, כולל החיפוש בו. מה שנבדק הוא למצוא את הסעיף הנכון ולהחיל אותו על המקרה, ולכן כדאי לבחור תשובה לפני שפותחים את ההסבר, ואחר כך לקרוא את הסעיף עצמו.
השאלות נבחרו מ-8 מתוך 9 נושאי הבחינה, וכל נושא קיבל מספר שאלות לפי המשקל שלו. התקנות אינן קובעות משקל לנושא; זה המשקל שאנחנו נותנים לו בתרגול. איך השאלות נכתבות ונבדקות מוסבר בעמוד איך המאגר עובד.
לפי חוק המתווכים במקרקעין, באיזה מהמקרים הבאים תקופת הבלעדיות שניתנת למתווך אינה יכולה לעלות על שישה חודשים מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה?
- אפנסיונר נותן בלעדיות למכירת חלקת קרקע חקלאית שירש מהוריו
- במורה נותנת בלעדיות למכירת דירת המגורים שבבעלותה
- גחברה קבלנית נותנת בלעדיות למכירת דירות חדשות בפרויקט שבנתה
- דרופא נותן בלעדיות להשכרת דירת המגורים שבבעלותו
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: מורה נותנת בלעדיות למכירת דירת המגורים שבבעלותה
לפי סעיף 9(ב1) לחוק המתווכים במקרקעין, המגבלות על תקופת הבלעדיות חלות על מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, ולפי סעיף 9(ב1)(2) הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. מורה המוכרת את דירתה עונה על שני התנאים. חברה קבלנית מוכרת במהלך עסקיה, ולכן המגבלה אינה חלה עליה.
תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנהלנוסח המלא של סעיף 9(ב1)(1)
תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.לנוסח המלא של סעיף 9(ב1)(2)
ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:לנוסח המלא של סעיף 9(ב1)
מיכל הציעה לאחמד לשכור את חנותה, ובהצעה נקבע שהיא עומדת בתוקף עד 1 במאי. אחמד שלח למיכל הודעת קיבול רק ב־10 במאי, ומיכל לא הגיבה עליה. לפי חוק החוזים (חלק כללי), מה מעמדה של הודעת אחמד?
- אנכרת חוזה, אם הקיבול נשלח תוך זמן סביר לאחר המועד
- בהיא כהצעה חדשה, וחוזה ייכרת רק אם מיכל תקבל אותה
- גאין לה כל תוקף משפטי, ומיכל אינה יכולה עוד לקבלה
- דנכרת חוזה, כי מיכל לא הודיעה מיד על דחיית הקיבול
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: היא כהצעה חדשה, וחוזה ייכרת רק אם מיכל תקבל אותה
ההצעה פקעה כשעבר המועד לקיבולה (סעיף 4(1) לחוק החוזים (חלק כללי)), ולפי סעיף 9 קיבול של הצעה לאחר שפקעה כמוהו כהצעה חדשה. לכן הודעת אחמד היא הצעה חדשה למיכל, ושתיקתה אינה קיבול. הכלל שלפיו נכרת חוזה אם המציע לא דחה מיד את הקיבול (סעיף 8(ב)) חל רק על קיבול שניתן בעוד מועד ונמסר באיחור, ולא על קיבול שנשלח אחרי המועד.
כשדחה אותה הניצע או עבר המועד לקיבולה;לנוסח המלא של סעיף 4(1)
קיבול של הצעה לאחר שפקעה, כמוהו כהצעה חדשה.לנוסח המלא של סעיף 9
נתן הניצע הודעת קיבול בעוד מועד, אך הודעתו נמסרה למציע באיחור מחמת סיבה שאינה תלויה בניצע ולא היתה ידועה לו, נכרת החוזה, זולת אם הודיע המציע לניצע על דחיית הקיבול מיד לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול.לנוסח המלא של סעיף 8(ב)
אין לקבל הצעה אלא תוך התקופה שנקבעה לכך בהצעה, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר.לנוסח המלא של סעיף 8(א)
לקוח מבקש מהמתווך נועם לאתר עבורו מגרש בבעלות המדינה ולרכוש אותו בבעלות מלאה, ולא בחכירה. מה קובע חוק-יסוד: מקרקעי ישראל לעניין העברת הבעלות במקרקעין כאלה?
- אהבעלות בהם לא תועבר במכר, אך מותר להעבירה בכל דרך אחרת שאינה מכר
- בהבעלות בהם לא תועבר, אלא בסוגי מקרקעין ועסקאות שנקבעו בחוק
- גהבעלות בהם לא תועבר, אלא אם המקרקעין הוחכרו קודם לכן בחכירה לדורות
- דהבעלות בהם לא תועבר, אלא באישור מועצת מקרקעי ישראל לכל עסקה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: הבעלות בהם לא תועבר, אלא בסוגי מקרקעין ועסקאות שנקבעו בחוק
סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שהבעלות במקרקעי ישראל, ובהם מקרקעי המדינה, לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת. סעיף 2 לחוק-היסוד מסייג את האיסור לגבי סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לכך בחוק, ואלה נקבעו בסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל. לכן האיסור אינו מוגבל למכר בלבד, והחריגים לו נקבעים בחוק ולא באישור פרטני לכל עסקה.
מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת.לנוסח המלא של סעיף 1
סעיף 1 לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק.לנוסח המלא של סעיף 2
המבקש להקנות או להעביר זכויות במקרקעי ישראל לזר, יגיש בקשה לאישור ההקניה או ההעברה ליושב ראש מועצת מקרקעי ישראל;לנוסח המלא של סעיף 2א(ב)(2)
ועדת המשמעת לפי חוק המתווכים במקרקעין מצאה שהמתווכת רינת עברה עבירת משמעת. איזו מההחלטות הבאות נמצאת בסמכותה של הוועדה?
- אהתליית הרישיון לתקופה של ארבע שנים, שלא על־תנאי
- בקנס על־תנאי, עם תקופת תנאי של חצי שנה מיום מתן ההחלטה
- גנזיפה על־תנאי, עם תקופת תנאי של שנה אחת מיום מתן ההחלטה
- דהתליית הרישיון לשנתיים על־תנאי, עם תקופת תנאי של שנתיים
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ד: התליית הרישיון לשנתיים על־תנאי, עם תקופת תנאי של שנתיים
לפי סעיף 14יט(א)(4) לחוק המתווכים במקרקעין, ועדת המשמעת רשאית להתלות רישיון לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים. לפי סעיף 14כ(א), רק קנס או התליית רישיון יכולים להיות על־תנאי, כולם או חלקם, ולפי סעיף 14כ(ב) תקופת התנאי לא תפחת משנה ולא תעלה על שלוש שנים. התליה לשנתיים על־תנאי עם תקופת תנאי של שנתיים עומדת בכל המגבלות האלה.
התליית הרישיון לתקופה קצובה שלא תעלה על שלוש שנים;לנוסח המלא של סעיף 14יט(א)(4)
החליטה ועדת המשמעת לנקוט נגד נקבל אמצעי משמעת של קנס או התליית רישיון, רשאית היא להורות שאמצעי המשמעת האמור יהיה, כולו או חלקו, על־תנאי.לנוסח המלא של סעיף 14כ(א)
בתוך התקופה שנקבעה בהחלטת ועדת המשמעת, שלא תפחת משנה ולא תעלה על שלוש שניםלנוסח המלא של סעיף 14כ(ב)
הוגשה לוועדה מקומית תכנית מפורטת שכל עניינה שינוי קו בניין הקבוע בתכנית קודמת. לפי חוק התכנון והבנייה, איזה מהבאים הוא תנאי לכך שהוועדה המקומית תוכל להחליט על הפקדת התכנית?
- אשנשלחה הודעה על התכנית לכל אחד מבעלי המקרקעין הרשומים בתחומה
- בשהוועדה המחוזית המליצה לה להפקיד את התכנית, בתוך שישים ימים מהיום שהתכנית הוגשה
- גשהונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה ושל היועץ המשפטי שלה, שלפיהן התכנית בסמכותה
- דשמתכנן המחוז ערך לתכנית בדיקה תכנונית מוקדמת ומסר בכתב שהיא ערוכה בהתאם להוראות החוק והתקנות
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ג: שהונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה ושל היועץ המשפטי שלה, שלפיהן התכנית בסמכותה
תכנית שכל עניינה שינוי קו בניין היא תכנית בסמכות ועדה מקומית לפי סעיף 62א(א)(4) לחוק התכנון והבנייה. לפי סעיף 61א(ג)(1), ועדה מקומית לא תחליט על הפקדת תכנית אלא אם הונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה ושל היועץ המשפטי שלה, שלפיהן התכנית המוצעת היא בסמכות הוועדה המקומית. הודעה לבעלים רשומים נשלחת רק אחרי ההחלטה על ההפקדה ורק בסוגים מסוימים של תכניות, ובדיקה מוקדמת בידי מתכנן המחוז והמלצה בתוך שישים ימים שייכות להליך של תכנית בסמכות ועדה מחוזית.
קביעת קו בניין או שינוי בקו בנין הקבוע בתכניתלנוסח המלא של סעיף 62א(א)(4)
תכנית בסמכות ועדה מקומית תדון בה הועדה המקומית, ורשאית היא להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התכניתלנוסח המלא של סעיף 61א(ג)
שלא תקבל הועדה המקומית החלטה על הפקדת תכנית, אלא אם כן הונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הועדה המקומית ושל היועץ המשפטי שלה, ולפיהן התכנית המוצעת היא תכנית בסמכות הועדה המקומיתלנוסח המלא של סעיף 61א(ג)(1)
שאם החליטה הועדה המקומית על הפקדת תכנית הכוללת הגדלת שטחים, כאמור בסעיף 62א(א)(3), תשלח הודעה, במידת האפשר, לכל בעל רשוםלנוסח המלא של סעיף 61א(ג)(2)
תדון בה הועדה המקומית, ותעביר המלצותיה לועדה המחוזית, תוך ששים ימים מהיום שהתכנית הוגשה להלנוסח המלא של סעיף 62(א)
הועדה המחוזית תדון בתכנית שבסמכותה לאחר שנבדקה בדיקה תכנונית מוקדמת בידי מתכנן המחוזלנוסח המלא של סעיף 62ב(א)
הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בדיקה תכנונית מוקדמת של תכנית שבסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א, על ידי מהנדס הועדה המקומית.לנוסח המלא של סעיף 62ב(ה)
בנק נתן לקונה הלוואה לרכישת דירה מקבלן, והחזרתה מובטחת במשכנתה. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מה על הבנק לוודא לפני שהוא מעביר את כספי ההלוואה למוכר?
- אשניתנה לטובת הקונה בטוחה לפי החוק, או שהמוכר התחייב בכתב לתת בטוחה כזאת
- בשהמוכר התקשר בהסכם ליווי פיננסי עם תאגיד בנקאי או עם מבטח לגבי הפרויקט
- גשהקונה שילם למוכר מהונו העצמי לפחות שבעה אחוזים ממחיר הדירה
- דשהמוכר צירף לחוזה המכר מפרט חתום בידו ומסר לקונה העתק ממנו
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא א: שניתנה לטובת הקונה בטוחה לפי החוק, או שהמוכר התחייב בכתב לתת בטוחה כזאת
לפי סעיף 3ג(2) לחוק המכר (הבטחת השקעות), תאגיד שנתן לקונה הלוואה לרכישת דירה יעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא שניתנה לטובת הקונה בטוחה לפי סעיף 2, או התחייבות בכתב של המוכר לתת בטוחה כזאת. ליווי פיננסי אינו תנאי להעברת הכספים; לפי סעיף 2א1(ב), מוכר שאין לו ליווי כזה נדרש רק להודיע על כך לקונה בכתב.
נתן תאגיד בנקאי, מבטח או תאגיד אחר הלוואה לקונה לרכישת דירה, חייב הואלנוסח המלא של סעיף 3ג
להעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2 או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה כאמור.לנוסח המלא של סעיף 3ג(2)
משה מוכר לרונן חנות שרכש בשנת 2010. התמורה נקבעה בחוזה בכסף בלבד, ולא התבקשה הקטנה של שיעור המקדמה. לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מה חובתו של רונן, הרוכש, בקשר למס השבח שמשה חייב בו?
- אלהעביר למנהל את מלוא מס השבח ולנכות אותו מהתמורה
- באין לו חובה בקשר למס זה, כי חובת תשלומו מוטלת על המוכר
- גלהעביר למנהל מקדמה על חשבון המס בשיעור 15% מהתמורה
- דלהעביר למנהל מקדמה על חשבון המס בשיעור 7.5% מהתמורה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ד: להעביר למנהל מקדמה על חשבון המס בשיעור 7.5% מהתמורה
לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), במכירה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד חייב הרוכש להעביר למנהל מקדמה על חשבון המס שהמוכר חייב בו, וכשיום הרכישה הוא מ־7 בנובמבר 2001 ואילך שיעורה 7.5% מהתמורה. החנות אינה דירת מגורים שהתבקש בשלה פטור, ולכן החריג שבסעיף 15(ח)(1) אינו חל. חובת המוכר לשלם את המס לפי סעיף 15(א) אינה גורעת מחובת המקדמה של הרוכש.
מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1;לנוסח המלא של סעיף 15(ח)(1)
יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו;לנוסח המלא של סעיף 15(ד)(1)
במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ״א בחשוון התשס״ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה;לנוסח המלא של סעיף 15(ב)(2)
במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ״א בחשוון התשס״ב (7 בנובמבר 2001) – 15% מהתמורה;לנוסח המלא של סעיף 15(ב)(1)
בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה – מקדמה):לנוסח המלא של סעיף 15(ב)
חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין – על המוכר, ובפעולה באיגוד – על עושה הפעולה.לנוסח המלא של סעיף 15(א)
נגה, מתווכת בעלת רישיון, הוכרזה פושטת רגל. לפי חוק המתווכים במקרקעין, מה הדין לגבי רישיונה?
- ארישיונה בטל מאליו ביום ההכרזה, בלי צורך בהחלטה של הרשם
- ברק ועדת המשמעת רשאית לבטל את רישיונה, לאחר שתוגש נגדה קובלנה בשל פשיטת הרגל
- גהרשם רשאי לבטל את רישיונה, לאחר מתן הזדמנות לטעון בפניו והתייעצות בוועדה המייעצת
- דהרשם אינו רשאי לבטל את רישיונה, כי התנאים לקבלת רישיון נבדקים רק בעת מתן הרישיון
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ג: הרשם רשאי לבטל את רישיונה, לאחר מתן הזדמנות לטעון בפניו והתייעצות בוועדה המייעצת
אחד התנאים לקבלת רישיון לפי סעיף 5(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין הוא שהמבקש אינו פושט רגל. לפי סעיף 5(ב), כשתנאי זה חדל להתקיים אצל מי שכבר קיבל רישיון, הרשם רשאי לבטל את הרישיון, אך רק לאחר שנתן לו הזדמנות להשמיע את טענותיו ולאחר שנועץ בוועדה המייעצת. הביטול אינו אוטומטי ואינו חובה, והוא אינו תלוי בהליך משמעתי.
מי שקיבל רשיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1) או (3) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בועדה המייעצצת, לבטל את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.לנוסח המלא של סעיף 5(ב)
הוא אינו פושט רגל;לנוסח המלא של סעיף 5(א)(3)
לשם מתן הרשיון יבדוק הרשם כי נתקיימו במבקש התנאים לקבלת רשיון לפי סעיף 5(א) לחוק.לנוסח המלא של סעיף 11(ב)
יעקב קנה שואב אבק בעסקה ברוכלות. ההסכם נעשה ב-1 במרץ, השואב נמסר לו ב-5 במרץ, ואת הפרטים שהעוסק חייב למסור לצרכן לפי התקנות קיבל רק ב-10 במרץ. לפי חוק הגנת הצרכן, עד מתי רשאי יעקב לבטל את ההסכם?
- אעד 14 ימים מ-5 במרץ, יום מסירת השואב
- בעד 14 ימים מ-10 במרץ, יום קבלת הפרטים
- געד 14 ימים מ-1 במרץ, יום עשיית ההסכם
- דרק עד 5 במרץ, כל עוד השואב לא נמסר לו
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: עד 14 ימים מ-10 במרץ, יום קבלת הפרטים
לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הגנת הצרכן, במכר בעסקה ברוכלות רשאי הצרכן לבטל מיום עשיית ההסכם עד 14 ימים מיום מסירת הנכס או מיום קבלת הפרטים שנקבעו בתקנות, 'לפי המאוחר מביניהם'. המועד המאוחר כאן הוא 10 במרץ, יום קבלת הפרטים. המסיח המפתה סופר מיום מסירת השואב, שהוא המוקדם מבין שני המועדים.
בעסקה ברוכלות רשאי הצרכן לבטל את ההסכםלנוסח המלא של סעיף 14(א)
במכר – מיום עשיית ההסכם עד ארבעה־עשר ימים מיום מסירת הנכס או מיום קבלת הפרטים שנקבעו בתקנות לפי סעיף קטן (ד), לפי המאוחר מביניהם;לנוסח המלא של סעיף 14(א)(1)
בשירות, תוך ארבעה־עשר ימים מיום עשיית ההסכם או מיום קבלת הפרטים שנקבעו בתקנות לפי סעיף קטן (ד), לפי המאוחרלנוסח המלא של סעיף 14(א)(2)
ובעסקה שאינה עסקה מתמשכת – אם טרם הוחל במתן השירות.לנוסח המלא של סעיף 14(א)(2)
איגור קנה דירה בחיפה. חודש לאחר החתימה גילה שהמחיר ששילם גבוה ממחיר השוק, ושאילו ידע זאת לא היה מתקשר בחוזה. המוכר לא הטעה אותו. לפי חוק החוזים (חלק כללי), האם איגור רשאי לבטל את החוזה בשל טעות?
- אכן, אם המוכר ידע או היה עליו לדעת על טעותו של איגור
- בכן, אך רק בבית המשפט, אם יראה שמן הצדק לבטל את החוזה
- גלא, כי טעות בכדאיות העסקה בלבד אינה עילה לביטול החוזה
- דלא, כי רק טעות שנגרמה בהטעיה של הצד השני מקנה זכות ביטול
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ג: לא, כי טעות בכדאיות העסקה בלבד אינה עילה לביטול החוזה
לפי סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), ”טעות“ לעניין ביטול החוזה אינה כוללת טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. תשלום מחיר גבוה ממחיר השוק הוא טעות בכדאיות העסקה בלבד, ולכן אין עילה לביטול לפי סעיף 14(א) או 14(ב), גם אם המוכר ידע על כך. הנימוק שרק טעות שנגרמה בהטעיה מקנה זכות ביטול שגוי, שכן סעיף 14(א) מתיר ביטול גם בטעות שלא נגרמה בהטעיה, כשהצד השני ידע עליה.
”טעות“, לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.לנוסח המלא של סעיף 14(ד)
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.לנוסח המלא של סעיף 14(א)
רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאתלנוסח המלא של סעיף 14(ב)
בבית משותף ברחוב שדרות ירושלים יש 8 דירות ששטחי רצפתן, במ״ר, הם: 71, 117, 127, 128, 93, 89, 117, 128. התקנון אינו קובע שיעור אחר. מהו חלקה ברכוש המשותף של הדירה ששטחה 89 מ״ר?
- א9.57%
- ב10.23%
- ג12.50%
- ד69.53%
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: 10.23%
לפי סעיף 57(א) לחוק המקרקעין, חלקה של דירה ברכוש המשותף נקבע לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית. החישוב אינו לפי מספר הדירות, ושטחי הרכוש המשותף עצמו אינם נכללים בו: • שטח הרצפה של כל הדירות: 71 + 117 + 127 + 128 + 93 + 89 + 117 + 128 = 870 מ״ר • חלקה של הדירה: 89 ÷ 870 = 10.23%
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.לנוסח המלא של סעיף 57(א)
כדי לחסוך לצדדים שכר טרחה של עורך דין, ערך המתווך אבי, שאינו עורך דין, זיכרון דברים לעסקת המכר שתיווך בה, והקונה והמוכר חתמו עליו. לפי חוק המתווכים במקרקעין, מה נכון לגבי זכאותו של אבי לדמי תיווך?
- אאבי אינו זכאי לדמי תיווך, כי ערך מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין
- באבי זכאי לדמי תיווך, כי זיכרון דברים אינו חוזה מחייב ועריכתו אינה אסורה על מתווך
- גאבי אינו זכאי לדמי תיווך, אלא אם עורך דין בדק את זיכרון הדברים לפני שהצדדים חתמו עליו
- דאבי זכאי לדמי תיווך, אך עבר עבירה פלילית שדינה מאסר וקנס לפי חוק המתווכים במקרקעין
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא א: אבי אינו זכאי לדמי תיווך, כי ערך מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין
סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין אוסר על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וקובע שמתווך המפר את הסעיף לא יהיה זכאי לדמי תיווך. תקנה 23(א) לתקנות האתיקה מבהירה שזיכרון דברים לעסקה במקרקעין הוא מסמך כזה. הסעיף אינו מתנה את שלילת דמי התיווך בבדיקה של עורך דין.
מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא־ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך.לנוסח המלא של סעיף 12
בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 12 לחוק, מתווך במקרקעין לא יערוך או ימסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה במקרקעין.לנוסח המלא של סעיף 23(א)
כל הצדדים הנוגעים בדבר הסכימו למינוי מנהל לעזבונו של יוסף, והבקשה הוגשה לרשם לענייני ירושה, שמינה את עו״ד כהן. כעת מבקש עו״ד כהן למכור את דירת המגורים של יוסף שבעזבון. לפי חוק הירושה, מה נדרש לשם כך?
- אשום אישור, כי המנהל מוסמך לעשות כל הדרוש לתפקידו
- באישור מראש של הרשם לענייני ירושה, שמינה אותו
- גהסכמה בכתב של כל היורשים, בלי צורך באישור נוסף
- דאישור מראש של בית המשפט לעסקה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ד: אישור מראש של בית המשפט לעסקה
לפי סעיף 97(1) לחוק הירושה, מנהל עזבון אינו מוסמך להעביר דירה בלי שבית המשפט אישר זאת תחילה. העובדה שהמינוי נעשה בידי הרשם לענייני ירושה, בהסכמת הצדדים לפי סעיף 78(ב), אינה משנה זאת: לפי סעיף 81א, משנתמנה מנהל עזבון כך, ההליכים נמשכים בבית המשפט, וסמכויות הרשם הן לעניין המינוי בלבד.
מנהל העזבון מוסמך לעשות כל הדרוש למילוי תפקידיו; את הפעולות המנויות להלן אין הוא מוסמך לעשות בלי שבית המשפט אישרן תחילה:לנוסח המלא של סעיף 97
העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, או של דירה;לנוסח המלא של סעיף 97(1)
נתמנה מנהל עזבון לפי סעיף 78(ב) או לפי סעיף 81, יימשכו ההליכים לפי פרק זה בבית המשפט.לנוסח המלא של סעיף 81א
ויהיו לו, לענין המינוי, הסמכויות הנתונות לבית המשפט לפי סעיף 89.לנוסח המלא של סעיף 78(ב)
מורן ניגשה לבחינת הרישוי למתווכים במרס 2020 וקיבלה בה 64 נקודות, אך לא ביקשה אז רישיון. באוקטובר 2025 היא פונה לרשם כדי לקבל רישיון. לפי תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז–1997, איזו קביעה נכונה?
- אהיא יכולה לקבל רישיון, כי תוקפן של תוצאות הבחינה הוא שבע שנים
- בעליה לשוב ולהיבחן, כי תוקפן של תוצאות הבחינה הוא חמש שנים בלבד
- גהיא יכולה לקבל רישיון, כי מי שעבר את הבחינה אינו נדרש לשוב ולהיבחן
- דעליה לשוב ולהיבחן, כי ציון של 64 נקודות אינו ציון עובר בבחינה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: עליה לשוב ולהיבחן, כי תוקפן של תוצאות הבחינה הוא חמש שנים בלבד
לפי תקנה 7(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז–1997, נבחן שקיבל 60 נקודות לפחות עבר את הבחינה, ולכן מורן עברה. אולם לפי תקנה 8(ב), תוקפן של תוצאות הבחינה הוא 5 שנים בלבד, ומי שלא קיבל רישיון בתוך התקופה יצטרך לשוב ולהיבחן. באוקטובר 2025 חלפו יותר מחמש שנים מאז הבחינה.
תוקפן של תוצאות הבחינה יפה ל־5 שנים בלבד; לא קיבל נבחן רשיון תוך התקופה האמורה, יצטרך לשוב ולהיבחן.לנוסח המלא של סעיף 8(ב)
נבחן שקיבל בבחינה 60 נקודות לפחות, עבר את הבחינה.לנוסח המלא של סעיף 7(ב)
עביר היא הבעלים של מגרש, והיא מבקשת לקדם תכנית מפורטת שתחול על המגרש. התכנית אינה בסמכות ועדה מקומית, ולכן היא תכנית בסמכות הוועדה המחוזית. לפי חוק התכנון והבנייה, מה נכון לגבי הכנת התכנית והגשתה?
- אעביר רשאית להכין את התכנית, אך עליה להגישה ישירות לוועדה המחוזית, המוסמכת להחליט על הפקדתה
- בעביר רשאית להכין את התכנית ולהגישה לוועדה המקומית, ועליה להעביר עותק ממנה לוועדה המחוזית
- געביר אינה רשאית להכין את התכנית; רק הוועדה המקומית או הרשות המקומית רשאיות להכין תכנית כזו
- דעביר רשאית להכין את התכנית ולהגישה לוועדה המקומית, ואינה צריכה להעביר עותק לוועדה המחוזית, שתקבל אותה מהוועדה המקומית
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: עביר רשאית להכין את התכנית ולהגישה לוועדה המקומית, ועליה להעביר עותק ממנה לוועדה המחוזית
לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה, בעל קרקע רשאי להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לוועדה המקומית, ואם התכנית בסמכות הוועדה המחוזית, מגיש התכנית עצמו מעביר עותק ממנה לוועדה המחוזית. העובדה שהוועדה המקומית דנה בתכנית ומעבירה את המלצותיה לוועדה המחוזית לפי סעיף 62(א) אינה פוטרת את המגיש מחובה זו. לפי סעיף 61א(ד) ההחלטה על ההפקדה נתונה לוועדה המחוזית, אבל עביר אינה מגישה את התכנית ישירות אליה.
וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקעלנוסח המלא של סעיף 61א(ב)
רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית.לנוסח המלא של סעיף 61א(ב)
תכנית בסמכות הועדה המחוזית, ידונו בה הועדה המקומית והועדה המחוזית בהתאם להוראות סעיף 62, ורשאית הועדה המחוזית להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התכנית, עם או בלי שינויים.לנוסח המלא של סעיף 61א(ד)
תדון בה הועדה המקומית, ותעביר המלצותיה לועדה המחוזית, תוך ששים ימים מהיום שהתכנית הוגשה להלנוסח המלא של סעיף 62(א)
טופס המפרט שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט) מבקש לציין את הגוש והחלקה שבהם נמצאת הדירה. מה מציינים לחלופין, כשאין פרצלציה?
- אתכנית מפורטת ומספר מגרש
- במספר היתר הבנייה ותאריך הוצאתו
- גשם הקבלן המבצע ומספר רישומו בפנקס הקבלנים
- דשטח הדירה במ״ר ומספר הקומה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא א: תכנית מפורטת ומספר מגרש
לפי פרט 1.2 בפרק א לתוספת לצו, כשאין פרצלציה מציינים לחלופין את מספר התכנית המפורטת ואת מספר המגרש, במקום הגוש והחלקה שבפרט 1.1. היישוב, הרחוב ומספר הבית מצוינים בכל מקרה.
לחלופין כאשר אין פרצלציה: תכנית מפורטת מס׳ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . מגרש מס׳ . . . . . . . . . .לנוסח המלא של תוספת פרק א פרט 11.1.2
בחוזה למכירת דירה בין סמיר לדנה נקבע מראש שהצד המפר ישלם לצד השני פיצויים בסך 10% מהמחיר. סמיר הפר את החוזה, ודנה תובעת ממנו את הסכום שנקבע. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מהו הדין?
- אדנה זכאית לסכום רק אם תוכיח נזק, ובית המשפט יפחית אותו לגובה הנזק שהוכח
- בדנה זכאית לסכום בלי להוכיח נזק, ובית המשפט רשאי להפחיתו אם יתברר שהנזק שנגרם לה בפועל קטן ממנו
- גדנה זכאית לסכום בלי להוכיח נזק, ובית המשפט אינו רשאי לשנות סכום שהצדדים הסכימו עליו
- דדנה זכאית לסכום בלי להוכיח נזק, ובית המשפט רשאי להפחיתו אם אין לו כל יחס סביר לנזק הצפוי בעת הכריתה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ד: דנה זכאית לסכום בלי להוכיח נזק, ובית המשפט רשאי להפחיתו אם אין לו כל יחס סביר לנזק הצפוי בעת הכריתה
לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), פיצויים מוסכמים משתלמים כמוסכם, בלי הוכחת נזק, אך בית המשפט רשאי להפחיתם אם נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. המבחן הוא הנזק הצפוי בעת הכריתה ולא הנזק שנגרם בפועל, ולכן העובדה שהנזק בפועל קטן מן הסכום אינה לבדה עילה להפחתה.
הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.לנוסח המלא של סעיף 15(א)
לפי חוק המקרקעין, מהו כוחו הראייתי של רישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים (שנרשמו לאחר הסדר זכויות) ולגבי מקרקעין שאינם מוסדרים?
- אבמקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה חותכת לתכנו, ובמקרקעין לא מוסדרים ראיה לכאורה לתכנו
- בבמקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה לכאורה לתכנו, ובמקרקעין לא מוסדרים ראיה חותכת לתכנו
- גבשני סוגי המקרקעין הרישום הוא ראיה לכאורה לתכנו, ואין ביניהם הבדל לעניין זה
- דבשני סוגי המקרקעין הרישום הוא ראיה חותכת לתכנו, ואין ביניהם הבדל לעניין זה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא א: במקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה חותכת לתכנו, ובמקרקעין לא מוסדרים ראיה לכאורה לתכנו
סעיף 125 לחוק המקרקעין מבחין בין שני סוגי המקרקעין: לגבי מקרקעין מוסדרים הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתכנו (סעיף קטן (א)), ולגבי מקרקעין לא מוסדרים הוא ראיה לכאורה בלבד (סעיף קטן (ב)). ההיפוך שבאחד המסיחים מפתה, אך דווקא הרישום שנעשה לאחר הליך ההסדר הוא שזוכה לכוח ההוכחה החזק יותר.
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנולנוסח המלא של סעיף 125(א)
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא־מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו.לנוסח המלא של סעיף 125(ב)
”מקרקעין מוסדרים“ – מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ״ט–1969;לנוסח המלא של סעיף 1
המתווך ראמי מציע ללקוחותיו, נוסף על שירותי התיווך, גם שירות בתשלום של תיאום שיפוצים בדירה. לפי תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מה נכון?
- אראמי רשאי לגבות סכום כולל אחד בעד שני השירותים, אם הוא אינו עולה על דמי התיווך המקובלים
- בראמי רשאי להציע את השירות, אך לא יתנה בו את התיווך, ויבחין בכתב בין דמי התיווך לבין התשלום בעדו
- גראמי אינו רשאי להציע ללקוחות התיווך שלו שירות שאינו תיווך במקרקעין, גם בתשלום נפרד
- דראמי רשאי להתנות את שירותי התיווך בקניית השירות, אם ציין זאת מראש ובמפורש בטופס ההזמנה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא ב: ראמי רשאי להציע את השירות, אך לא יתנה בו את התיווך, ויבחין בכתב בין דמי התיווך לבין התשלום בעדו
תקנה 13 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) מניחה שמתווך רשאי להעניק שירותים נוספים שאינם תיווך, ומחייבת אותו להבחין במפורש ובכתב בין דמי התיווך לבין הסכומים בעד השירותים הנוספים. תקנה 12 אוסרת להתנות את שירותי התיווך בקניית שירות אחר, בלי חריג של הודעה מוקדמת. לכן אין לגבות סכום כולל אחד ואין להתנות.
לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי תיווך במקרקעין בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.לנוסח המלא של סעיף 12
מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך שהלקוח עשוי להיות מחויב לשלם בעד עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח בכך.לנוסח המלא של סעיף 13
יעל מוכרת חנות שבבעלותה, ועל החנות רשומה משכנתה לטובת בנק. לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), על איזה סכום יוטל מס השבח במכירה?
- אעל הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, בלי לנכות את המשכנתה
- בעל הסכום שבו עולה שווי המכירה, בניכוי יתרת המשכנתה, על יתרת שווי הרכישה
- געל הסכום שבו עולה שווי המכירה על מחיר הרכישה, בלי לנכות הוצאות כלשהן
- דעל הסכום שבו עולה התמורה שתישאר בידי יעל אחרי פירעון המשכנתה על מחיר הרכישה
להציג את התשובהלהסתיר את התשובה
התשובה הנכונה היא א: על הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, בלי לנכות את המשכנתה
לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מס השבח מוטל על השבח, והשבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. המשכנתה אינה מקטינה את שווי המכירה, שכן לפי סעיף 17(א) הוא נקבע כשהזכות נקייה מכל שעבוד או משכנתה; בקשר למשכנתה מותרים בניכוי לפי סעיף 39(10) רק דמי העמילות ששולמו לבעל המשכנתה בעד הסכמתו למכירה. גם מחיר הרכישה אינו הבסיס כמות שהוא, כי סעיף 39 מתיר לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות ולמכירתה.
היתה משכנתה על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת – דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתה בעד הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ־2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע;לנוסח המלא של סעיף 39(10)
לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתהלנוסח המלא של סעיף 39
שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום.לנוסח המלא של סעיף 17(א)
השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47.לנוסח המלא של סעיף 6(ב)
מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.לנוסח המלא של סעיף 6(א)
ממשיכים מכאן לתרגול עצמו
סט חדש של 10 שאלות בכל יום, בחינם ובלי הרשמה, עם הסעיף לכל תשובה. וכשרוצים להיבחן על השעון, סימולציה מלאה של 25 שאלות ב-120 דקות: הסימולציה הראשונה בחינם, עם חשבון.