סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה): מס רכישה

(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים. (1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי – כאמור בפסקה (1א) – משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד; לעניין סעיף קטן זה, ”פעולה באיגוד“ – הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה; לעניין זה, ”הקצאה“ – כל הנפקה של זכויות באיגוד. (1א) החלק היחסי האמור בפסקה (1) הוא כיחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד, ואם הזכויות הנמכרות, כולן או חלקן, מעניקות רק זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (בסעיף זה – זכויות בפירוק) – כיחס האמור או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות כאמור, לכלל הזכויות בפירוק, לפי הגבוה מביניהם. (2) פעולה באיגוד מקרקעין לא תהא חייבת במס בולים החל עליה לפי חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ״א–1961. (ג) במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים, שנעשתה בתקופה שמיום ט״ו בשבט התשנ״ה (16 בינואר 1995) ועד יום כ״ג בטבת התשנ״ו (15 בינואר 1996), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) על חלק השווי שעד 385,060 שקלים חדשים – 0.5%; (2) על חלק השווי העולה על 385,060 שקלים חדשים ועד 597,640 שקלים חדשים – 3.5%; (3) על חלק השווי העולה על 597,640 שקלים חדשים – 4.5%; בסעיף קטן זה ובסעיפים קטנים (ג1), (ג1א), (ג1ב), (ג1ג) ו־(ג1ו) – ”בנין“ – בנין שאינו ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בנין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לענין מס הכנסה; ובבנין שבנייתו טרם הסתיימה, למעט בנין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו; ”דירת מגורים“ – כל אחת מאלה: (1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, והכול למעט דירה המנויה בפסקה (3); (2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; (3) דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, ”דירת מעטפת“ – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה. (ג1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים, שנעשתה בתקופה שמיום כ״ד בטבת התשנ״ו (16 בינואר 1996) עד יום כ״ב בטבת התש״ס (31 בדצמבר 1999), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) על חלק השווי שעד 443,605 שקלים חדשים – 0.5%; (2) על חלק השווי העולה על 443,605 שקלים חדשים ועד 688,505 שקלים חדשים – 3.5%; (3) על חלק השווי העולה על 688,505 שקלים חדשים – 4.5%. (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה מיום כ״ג בטבת התש״ס (1 בינואר 2000) עד יום כ״ה באייר התשע״ג (5 במאי 2013), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (א) על חלק השווי שעד 969,330 שקלים חדשים – 3.5%; (ב) על חלק השווי העולה על 969,330 שקלים חדשים – 5%. (א) על אף הוראות פסקה (1), יחיד שרכש דירת מגורים מיום כ׳ בחשון התשס״ח (1 בנובמבר 2007) עד יום כ״ה באייר התשע״ג (5 במאי 2013) (בפסקת משנה זו – הדירה), והתקיים בו אחד מאלה: (1) הדירה שרכש היא דירתו היחידה; (2) בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) על חלק השווי שעד 1,139,320 שקלים חדשים – לא ישולם מס; (2) על חלק השווי העולה על 1,139,320 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%; (3) על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%. (ב) לענין פסקה זו – (1) ”יחיד תושב ישראל“ – (נמחקה); ”דירה יחידה“ – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ״ב בטבת התשנ״ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ־25%; (2) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד; (3) לעניין סעיף קטן זה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, ”קבוצת רכישה“ – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה ”דירת מגורים“ שבסעיף קטן (ג). (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שלא חלות לגביה הוראות פסקה (2), שנעשתה בתקופה שמיום כ״ו באייר התשע״ג (6 במאי 2013) עד יום כ״ד באב התשע״ג (31 ביולי 2013), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (א) על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%; (ב) על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%; (ג) על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים – 7%. (א) יחיד שרכש דירת מגורים בתקופה שמיום כ״ו באייר התשע״ג (6 במאי 2013) עד יום כ״ד באב התשע״ג (31 ביולי 2013) והתקיים בו אחד התנאים כאמור בפסקאות (1) או (2) של סעיף קטן (ג1א)(2)(א), ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס; (2) על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 שקלים חדשים – 3.5%; (3) על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים – 5%. (ב) לעניין פסקה זו יחולו הוראות סעיף קטן (ג1א)(2)(ב) ו־(3). (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה ביום כ״ה באב התשע״ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (א) על חלק השווי שעד 1,465,800 שקלים חדשים (מתואם לשנת 2025) – 5%; (ב) על חלק השווי העולה על 1,465,800 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 4,397,380 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 6%; (ג) על חלק השווי העולה על 4,397,380 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 6,055,070 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 7%; (ד) על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 20,183,565 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 8%; (ה) על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 10%. (2) על אף הוראות פסקה (1), יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים ביום כ״ה באב התשע״ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו (בפסקת משנה זו – הדירה), והתקיים בו אחד מאלה: (א) הדירה שרכש היא דירתו היחידה; (ב) ב־24 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב־12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב־12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; (1) רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה (בפסקת משנה זו – הדירה בקבוצת הרכישה), ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה היתה היא דירתו היחידה: (א) ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה; (ב) 6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה; (2) הוראות פסקת משנה (1) יחולו בהתקיים כל אלה: (א) העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה; (ב) הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה; (ג) אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, היתה הדירה דירתו היחידה; (3) בפסקת משנה זו – ”התחלת בנייה“ – עבודות להקמת הבניין, למעט עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע; ”עיכוב מהותי“ – עיכוב בהמשך הבנייה או כל האטה בקצב התקדמות הבנייה שאינה מקובלת ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה; (ג) הדירה שרכש היא דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א); ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בפסקה (3). (א) על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – לא ישולם מס. (ב) על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 2,347,040 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 3.5%. (ג) על חלק השווי העולה על 2,347,040 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 6,055,070 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 5%. (ד) על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) ועד 20,183,565 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 8%. (ה) על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) – 10%. הסכומים שלהלן עבור (ג1ג)(3) הינם לכל שנת מס החל מ־16 בינואר בה וכלה ב־15 בינואר בשנה העוקבת: נקוב ל־2013מתואם ל־2022מתואם ל־2023מתואם ל־2024נקוב ל־2025–2027 1,470,5601,805,5451,919,1551,978,7451,978,745 1,744,2702,141,6052,276,3602,347,0402,347,040 4,500,0005,525,0705,872,7256,055,0706,055,070 15,000,00018,416,90019,575,75520,183,56520,183,565 (4) בסעיף קטן זה – (א) ”דירה יחידה“ – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ״ב בטבת התשנ״ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3); (ב) ”תושב ישראל“ – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה; (ג) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו – כרוכש אחד; (ד) שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, ”קבוצת רכישה“ – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה ”דירת מגורים“ שבסעיף קטן (ג). (ג1ד) (בוטל). (ג1ה) (בוטל). (1) על אף האמור בפסקה (1) של סעיף קטן (ג1ג), במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שלא חלות לגביה הוראות פסקה (2) של הסעיף הקטן האמור, שנעשתה בתקופה שמיום תחילתו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס׳ 98), התשפ״ב–2021 (ביום 28.11.2021), עד יום ל׳ בכסלו התשפ״ה (31 בדצמבר 2024), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (א) על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים חדשים (מתואם לשנת 2025) – 8%; (ב) על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקלים חדשים (מתואם לשנת 2025) – 10%. התקופה הוראכה עד יום 31.12.2026 (ק״ת תשפ״ה, 626). (2) שר האוצר רשאי, בצו, באישור ועדת הכספים של הכנסת, להאריך את התקופה הקבועה בפסקה (1) לתקופה נוספת של שנתיים. (ג2) הסכומים הנקובים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א), (ג1ג) ו־(ג1ו), יתואמו בכל שנת מס, למעט בשנות המס 2025 עד 2027, בהתאם לעליית המדד ב־16 בינואר של כל שנה (להלן – יום העדכון), לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד הבסיסי; השווי שהותאם כאמור יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 5 ש״ח; בסעיף זה – ”המדד“ – מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; ”המדד החדש“ – המדד שיפורסם לאחרונה לפני יום העדכון; ”המדד הבסיסי“ – לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיפים קטנים (ג) ו־(ג1) – המדד שפורסם ביום י״ד בשבט התשנ״ה (15 בינואר 1995); לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1א)(1) – המדד שפורסם ביום כ״ז בטבת התשנ״ט (15 בינואר 1999); לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1א)(2) – המדד שפורסם ביום ג׳ בחשוון התשס״ח (15 באוקטובר 2007); לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1ג) – המדד שפורסם ביום ז׳ בשבט התשפ״ז (15 בינואר 2027); לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1ו) – המדד שפורסם ביום ב׳ בשבט התשפ״א (15 בינואר 2021). (ג3) המנהל יפרסם בהודעה ברשומות את סכומי השווי הקבועים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א), (ג1ג) ו־(ג1ו), כפי שהם מעודכנים עקב עליית המדד. (ג4) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי בצו להעלות את הסכומים הקבועים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א), (ג1ג) ו־(ג1ו), מעבר לשיעור עליית המדד. (ד) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כללים למתן פטור ממס הרכישה, כולו או מקצתו, ורשאי הוא לקבוע, באישור כאמור, כללים שונים לסוגי חייבים ולסוגי מקרקעין. פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה–1974. פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס במכירת זכות באיגוד מקרקעין), התשס״ג–2002. פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה למוסד ציבורי), התשס״ו–2005. (ה) דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי – כדין המס. (ו) (בוטל).

הנוסח מובא מתוך חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963 כפי שהוא מתפרסם בספר החוקים הפתוח. זהו ציטוט חקיקה ואינו ייעוץ משפטי.