איחור במסירת דירה: הפיצוי שהחוק קובע, ושני הנוסחים
הפיצוי ללא הוכחת נזק בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), ההבדל בין הנוסח שלפני יולי 2022 לזה שאחריו, ומתי הוא לא חל.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע פיצוי קבוע לקונה שדירתו נמסרה באיחור, בלי שעליו להוכיח נזק. הנקודה שהופכת אותו לשאלה טובה היא שהסעיף קיים בשני נוסחים, והנוסח שחל נקבע לפי מועד כריתת החוזה ולא לפי מועד האיחור.
שני הנוסחים
| מתי נכרת החוזה | מתי קמה הזכאות | המכפילים |
|---|---|---|
| עד 6 ביולי 2022 | לאחר שחלפו שישים ימים מהמועד החוזי | פי 1.5 לשמונה חודשים ראשונים, ואחריהם פי 1.25 |
| מ-7 ביולי 2022 | לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי | רגיל, אחריו פי 1.25, ומחודש אחד עשר פי 1.5 |
שימו לב שהמכפילים רצים בכיוונים הפוכים. הנוסח הישן מתחיל גבוה ויורד, החדש מתחיל נמוך ועולה. זו אינה טעות בניסוח אלא שינוי מדיניות: הנוסח החדש מעניק תקופת חסד קצרה יותר אבל מחמיר עם איחור ממושך.
הבסיס לחישוב
הפיצוי מחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ולא לפי מחיר הדירה, לא לפי המשכנתה ולא לפי הוצאות הקונה בפועל. זהו הבסיס היחיד שהחוק נוקב בו, והוא מוכפל במכפיל של התקופה הרלוונטית.
הסעיף מוסיף שהקונה זכאי לפיצוי שבחוק או לפיצוי המוסכם בחוזה, לפי הגבוה. כלומר פיצוי מוסכם נמוך יותר בחוזה אינו גורע מהזכות, ופיצוי מוסכם גבוה יותר גובר.
מתי הסעיף לא חל
- כשהאיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.
- כשהאיחור נגרם מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ומתקיימים שאר התנאים של אותו סעיף.
החריג השני הוא הפניה לסיכול, וזו דוגמה מובהקת לשאלה שדורשת שני חוקים. הסעיף בחוק המכר אינו מסביר מהן אותן נסיבות, והתשובה נמצאת בחוק התרופות. מי שמכיר רק את חוק המכר יזהה שיש חריג ולא יידע להחיל אותו.
מועד התשלום
סעיף קטן (ב) קובע שהפיצויים משולמים בתום כל חודש בעד אותו חודש. זו נקודה נפרדת מגובה הפיצוי, והיא נשאלת בפני עצמה.
שאלות נפוצות
- לפי מה נקבע איזה נוסח חל?
- לפי מועד כריתת חוזה המכר, ולא לפי מועד המסירה או מועד האיחור.
- האיחור הוא חודש אחד. מגיע פיצוי?
- לפי הנוסח החדש הזכאות קמה רק לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי, ולפי הנוסח הישן רק לאחר שישים ימים.
- בחוזה יש פיצוי מוסכם. מה גובר?
- הגבוה מבין השניים. הסעיף קובע פיצוי לפי החוק או לפי המוסכם בחוזה, לפי הגבוה.