חובת הגילוי של המתווך: מה חייבים לומר ללקוח

שני סעיפים נפרדים מטילים על המתווך חובות גילוי, והם נבדלים במה שהם מכסים. סעיף 8 עוסק במידע על הנכס, וסעיף 10 עוסק באינטרס של המתווך עצמו. שאלה טובה משלבת ביניהם, ומי שמכיר רק אחד מהם עונה חלקית.

סעיף 8: נאמנות, הגינות ומידע מהותי

הסעיף מטיל שתי חובות שונות באותה נשימה. הראשונה היא חובת התנהגות כללית, והשנייה היא חובת מסירה קונקרטית של כל מידע מהותי שנמצא בידי המתווך. שימו לב לצירוף "שיש בידו": החובה הזו חלה על מה שהמתווך יודע.

סעיף 8(ב) מוסיף שכבה נוספת ומחמירה יותר. הוא דורש מהמתווך לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין כדי לקבל מידע מהותי על הנכס. כלומר לא די בכך שהמתווך ימסור את מה שהוא יודע, הוא גם נדרש לברר. ההבחנה בין 8(א) ל-8(ב) היא בדיוק מה שנבחן.

סעיף 10: עניין אישי

מתווך לא יתווך בעסקה אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם גילה את העניין ללקוח וקיבל את הסכמתו בכתב. שני התנאים מצטברים, וההסכמה נדרשת בכתב דווקא.

ההגדרה של עניין אישי רחבה מכפי שנדמה. היא כוללת גם עניין אישי של קרוב של המתווך, וגם של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו. שאלה שמתארת נכס בבעלות חברה שאחיו של המתווך שולט בה נופלת בתוך ההגדרה, גם אם למתווך עצמו אין בה דבר.

מה שההסכמה אינה מכשירה

הסכמה בכתב מכשירה את הפעולה למרות העניין האישי. היא אינה מכשירה הפרה של חובת הנאמנות שבסעיף 8. מתווך שגילה את האינטרס שלו, קיבל הסכמה, ואז הסתיר מהלקוח פגם מהותי בנכס, הפר את החוק למרות ההסכמה. זהו הפער שעליו נבנות השאלות המתקדמות.