ניגוד עניינים וייצוג שני צדדים

ייצוג שני צדדים אינו אסור, והוא גם אינו מותנה בהסכמתם. תקנה 17 לתקנות האתיקה מסדירה אותו כשתי חובות התנהגות, והדיוק הזה הוא מה שנבחן: מי שזוכר "צריך הסכמה" עונה על שאלה אחרת.

שתי החובות שבתקנה 17

• ליידע מראש ובכתב את כל הלקוחות בעסקה שהמתווך נותן שירות ליותר מצד אחד.
• לתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שהוא מתווך להם.

שימו לב למה שאין בתקנה. אין בה דרישת הסכמה: היידוע הוא חד-צדדי, ולקוח שהתנגד אינו מונע את הייצוג הכפול מכוח התקנה הזו. ואין בה שום איסור לגבות דמי תיווך משני הצדדים. מי שמחפש איסור גבייה ימצא אותו במקום אחר לגמרי, בתקנה 25, ושם הוא נוגע לעסקה שלמתווך יש בה זכות במקרקעין.

התיעוד הוא החובה שנשכחת

החובה השנייה נוטה להישמט מהזיכרון משום שהיא אינה עוסקת ביחס ללקוח אלא בניהול רישום. תקנה 17(ב) מחייבת לתעד בכתב כל הצעה שהועברה, ולא רק את ההצעה שהתקבלה. זו בדיוק הנקודה שממנה נבנית שאלה: תיאור שבו היידוע נעשה כדין ושבו ההצעות לא תועדו.

הבחנה נוספת ששווה להכיר: ניגוד עניינים אינו זהה לייצוג כפול. ייצוג שני צדדים הוא מקרה אחד, והוא מוסדר בתקנה 17. עניין אישי של המתווך בנכס הוא עניין אחר, והוא מוסדר בסעיף 10 לחוק, שדורש גילוי לפני פעולת התיווך וגם הסכמה בכתב. שם ההסכמה כן נדרשת, וזה מה שהופך את הערבוב בין השניים לטעות יקרה.

חובת האמון

מעל התנאים הטכניים עומדת חובת האמון: לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת. היא חלה תמיד, גם כשכל התנאים לייצוג כפול התקיימו, ואינה ניתנת להתניה בהסכמת הלקוח. שאלות מתקדמות בונות על הפער הזה: מצב שבו התנאים הפורמליים מתקיימים והתנהגות המתווך עדיין מפרה את החוק.